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On l'appelle encore « le régime Miot », du nom de l'arrêté de 1801 qui a longtemps mis les successions corses à part. Le droit actuel est plus simple et plus daté que la légende : un texte, l'article 1135 bis du Code général des impôts, une exonération qui a été totale, qui est aujourd'hui de moitié, et qui a une date de fin. Voici ce qu'il dit, vérifié dans sa version en vigueur, et ce qu'il change quand une entreprise familiale est en jeu.
Ce que le texte prévoit, période par période
- Successions ouvertes jusqu'au 31 décembre 2012 : exonération totale des immeubles et droits immobiliers situés en Corse.
- Successions ouvertes du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2037 : exonération à concurrence de la moitié de la valeur de ces immeubles — c'est le régime en vigueur aujourd'hui.
- Successions ouvertes à compter du 1er janvier 2038 : droit commun, sans exonération.
La date qui compte est celle du décès, pas celle du règlement de la succession. Et l'exonération est un abattement sur la valeur des immeubles corses de la succession : les autres abattements — 100 000 € par enfant, notamment — s'appliquent ensuite sur la part de chacun.
La condition qui fait tout : un titre de propriété
L'exonération ne s'applique aux immeubles dont la propriété du défunt n'avait pas été constatée par un acte publié qu'à une condition : que les attestations notariées relatives à ces biens soient publiées dans les vingt-quatre mois du décès. C'est la traduction fiscale d'une réalité corse — des milliers de biens détenus de fait, en indivision, sans acte transcrit depuis des générations. Le délai de deux ans est court quand il faut d'abord reconstituer une chaîne de propriété ; le groupement d'intérêt public créé pour la reconstitution des titres en Corse existe précisément pour cela. Concrètement : titrer de son vivant est ce qui sécurise l'exonération pour ses héritiers.
Ce que l'exonération ne couvre pas
- Les donations. Le texte vise les droits de mutation « par décès ». Un immeuble corse donné de son vivant est taxé selon le droit commun des donations.
- Les parts de sociétés. L'exonération porte sur des immeubles et des droits immobiliers détenus directement. Les parts d'une société civile immobilière ou d'une société d'exploitation ne sont pas des immeubles : loger un bien dans une société le fait sortir du champ.
- Les immeubles situés hors de Corse, évidemment, même détenus par un défunt corse.
Ce que cela change pour transmettre une entreprise familiale
Une entreprise corse, c'est souvent deux patrimoines : les titres de la société d'exploitation, et les murs — l'atelier, le commerce, l'hôtel — détenus tantôt par la société, tantôt par le dirigeant en nom propre, tantôt par une SCI. Les régimes ne sont pas les mêmes :
- les titres se transmettent avec le pacte Dutreil : 75 % de leur valeur exonérés, en donation comme en succession, avec une réduction de moitié des droits pour une donation en pleine propriété avant 70 ans — chiffrez-le ;
- les murs détenus en nom propre bénéficient, s'ils passent par succession avant 2038 et s'ils sont titrés, de l'exonération de moitié de l'article 1135 bis — mais pas s'ils sont donnés de son vivant ;
- les murs logés dans une SCI ne relèvent d'aucun des deux régimes : ni Dutreil, réservé aux sociétés d'exploitation, ni 1135 bis, réservé aux immeubles détenus directement.
D'où un arbitrage que beaucoup de familles ne posent jamais : donner les titres de leur vivant sous pacte Dutreil, pour bénéficier de la réduction de moitié avant 70 ans, et laisser les murs se transmettre par succession pour bénéficier de l'exonération corse — ou, à l'inverse, faire entrer les murs dans une structure pour d'autres raisons, en sachant ce que l'on abandonne. Chaque situation a sa réponse ; ce qui est certain, c'est qu'elle se calcule avant, avec le notaire, et jamais dans l'urgence d'un décès.
Notre rôle n'est pas de rédiger les actes : c'est celui du notaire. Il est en amont — cartographier ce que possède la famille, dans quelles structures, avec quels titres ; chiffrer les scénarios ; et caler le calendrier fiscal dans un plan de transmission complet, avec la valorisation et la préparation de l'entreprise. C'est le cœur de notre accompagnement à la transmission d'entreprise en Corse.
Source, consultée le 21 septembre 2026 : Code général des impôts, article 1135 bis, version en vigueur depuis le 9 février 2025.
Questions fréquentes
Les successions en Corse sont-elles encore exonérées de droits ?
En partie : pour les successions ouvertes entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2037, les immeubles et droits immobiliers situés en Corse sont exonérés de droits de succession à hauteur de la moitié de leur valeur. L'exonération totale a pris fin le 31 décembre 2012, et le droit commun s'appliquera aux successions ouvertes à compter du 1er janvier 2038.
Un bien non titré en Corse peut-il bénéficier de l'exonération ?
Seulement si les attestations notariées relatives à ce bien sont publiées dans les vingt-quatre mois du décès. Pour un bien détenu de fait, en indivision ou sans acte transcrit, ce délai impose d'engager très vite la reconstitution du titre — ou, mieux, de titrer de son vivant.
L'exonération corse s'applique-t-elle aux parts de SCI ou aux donations ?
Non. Le texte vise les droits de mutation par décès portant sur des immeubles et droits immobiliers détenus directement : une donation entre vifs et des parts de société, même à prépondérance immobilière, relèvent du droit commun. Pour les titres d'une société d'exploitation, c'est le pacte Dutreil qui s'applique.
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